Per comprendere appieno il mercato delle aste immobiliari è necessario analizzare il fenomeno che ne è alla base: la gestione dei crediti deteriorati, noti a livello internazionale come Non-Performing Loans (NPL). I dati periodici diffusi da Banca d'Italia e dai principali enti di rating evidenziano come la massa di crediti inesigibili nei bilanci bancari sia la principale "fabbrica" di esecuzioni immobiliari.
Quando un istituto di credito cede i propri portafogli di sofferenze a veicoli di cartolarizzazione o fondi di investimento (Spv), l'obiettivo primario dei nuovi creditori (i servicer) diventa il recupero del capitale nel minor tempo possibile. Il sottostante di molti di questi crediti è costituito proprio da garanzie ipotecarie su beni immobiliari.
Questo legame indissolubile tra finanza e tribunali determina le tempistiche e i valori di immissione sul mercato. Le pressioni della Banca Centrale Europea affinché le banche puliscano i propri bilanci si traducono, a valle, in una maggiore celerità nell'avvio delle procedure esecutive e, di conseguenza, in un aumento dell'offerta di immobili in asta.
Analizzare le aste giudiziarie senza comprendere le logiche di recupero credito dei grandi istituti finanziari significa avere una visione limitata. Gli operatori professionali monitorano le cessioni di portafogli NPL per prevedere le future immissioni di immobili sul mercato giudiziario. Si tratta di dinamiche macroeconomiche che solo un'adeguata struttura di consulenza, abituata a dialogare con gli istituti di credito e a leggerne i bilanci, può intercettare e convertire in valore per l'investitore finale.